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新城为恶买单,但还有 4 个疑问

    更新:2019/8/1  点击: 338    作者( 网络文章

“黑天鹅”降落 48 小时后,新城控股的官方微信号发出了一封公开信。连用了4个「歉意与不安」,和1 个「惶恐与震惊」来致歉。

7月3日,上海警方确认,新城控股(601155.SH)原董事长王振华因涉嫌猥亵女童被刑事拘留。当日晚10点,新城系三家上市公司先后发布公告,宣布其子王晓松紧急继任公司董事长。王振华不仅“被卸任”,其个人信息也在集团官方网站被删减的一干二净。

这次原董事长猥亵女童事件,被新城称为「一场风暴」,而新城也的确处在风暴中心。新城控股正在极力撇清与王振华的关系,但市场上已经是一片恐慌。

在致歉与担责表态之后,新城在公开信的最后强调了一句话,“各项经营活动正常展开”。这句话并不令人陌生,它还出现在3日晚上紧急发出的“换帅”公告中。

新城试图通过公司还好的阐述来平息舆论,或许还想压一压“准备裁员”、“裁撤人马”、“暂缓投资”等多项传闻。

这个高峰期资产约3000亿元,拥有三个上市平台,近5年在地产行业里的“增长黑马”,此刻正站在前所未有的生死线上,接受来自上百家基金、数万股民、十几万家庭以及全社会的凝视和审判。

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事件发酵48小时,围绕这次“风暴”的争议和问题有很多:

1、猥亵女童背后是否有完整产业链?

每当有恶性事件发生,事故的海恩法则都要被提及,“每一起严重事件的背后,必然有29次轻微事故、300起未遂先兆以及1000起事故隐患。”这一法则同样适用于此次事件。

更为值得关注的问题是,与王振华同被刑拘的周某到底是何许人也?周某将2位未成年少女从江苏带到上海,背后是否存有完整的产业链?真相还需等待警方公布。

2、酒店监管是否存在漏洞?

周某并非是两名未成年少女的监护人,她以“带孩子去上海迪士尼”为名,将两名少女从其母亲方面骗出,并且成功入住新城总部附近酒店。酒店方是否存在“睁一只眼闭一只眼”的问题?对于非监护人携未成年儿童入住,是否需要加强管控?

3、人和公司到底能不能画上等号?

这次事件与以往发生的地产开发事故不同,这是一次企业掌舵人的个人违法犯罪。一人之恶能不能与新城划上等号?粉圈经济中盛传的一句话是,“粉丝行为,偶像买单”。这句话放到新城身上,或许可以被翻译成“老板行为,公司买单”。

但是这次“黑天鹅”事件给新城带来的影响,是两天内蒸发的近400亿元,是纷纷下调的估值和评级,未来也有可能是千亿帝国的分崩离析。而除了新城这家企业之外,为这家公司奋斗的几万员工、“踩雷”的几万股民和百余家机构来说,他们也是最后为一人之恶买单的那群人。

新城在公开信中说,“全力支持和配合有关部门对于此事的处置”,这样的表态或许只是第一步。从目前来看,舆论并未就此“降温”。如今猥亵事件还在调查之中,新城和王晓松到底该为王振华的恶行承担多少,是否能为保护女童作出努力,旗下的儿童教育“七色光”如何进行,都是未知。

可以确定但是 ,作为公共企业,尤其是掌握千亿级庞大资产的规模上市企业,未来还是需要将高层个人行为纳入风险管理当中了。

4、新城的房子还买吗?吾悦广场还去吗?

资金也好,担责也罢,这些是新城短期内需要紧急解决的问题。但从长期来看,丑闻引发的信任危机或许将会是动摇这家地产企业根本的问题。新城的房子还住吗?还买吗?吾悦广场还去吗?……这或许是事件发生之后,很多人心中的疑问。

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丑闻被揭开的48小时内,新城系三家上市公司市值已蒸发合计逾380亿元。

港股市场上,新城发展控股(01030.HK)和新城悦(01755.HK)分别下跌6.68%、10.88%收盘。A股市场上,新城控股(601155.SH)也毫无意外迎来第二个跌停板。

与此同时,已有至少33家基金下调对新城控股的估值,以东证资管、富国基金、万家基金为代表的20余家基金,将新城控股估值价格下调至31.12元/股。“至少连续3个跌停”,是这批率先表态的对新城达成的普遍预判。

而汇丰晋信基金是目前给出估值最低的基金,将新城控股的估值下调至25.21元/股,该价格较7月3日收盘时还要跌5个跌停板。

5个跌停板,也是新城与爆仓风险的最后距离。据统计,王振华家族有两批质押股,总市值在160亿元左右,均价达20-25元/股。按照7月3日的收盘价计算,如果到7月10日依旧持续跌停,新城即将摇摇欲坠。

另一“打击”是机构开始调低新城控股的发展评级。就在新城发布公开信不久,评级机构美国标准普尔公司发布报告,给予新城发展(01030.HK)长期发行人评级“BB”,已发行无抵押债券评级“BB-”,评级展望就由“稳定”调低至“负面观察”,直至事件明朗化。

国际银行高盛集团将新城发展的评级调至“中性”,目标价位由此前的12.4港元/股调低至7港元/股。同时调低新城系评级的还有野村证券。这场由基金和评级机构率先发出的消极表态或许会在未来一段时间内持续蔓延。

股价与估值是目前摆在新城台面上的最大危机。但对于企业发展有深层影响的蝴蝶效应还在持续发酵。

丑闻落地一天之后,4日上午大连市自然资源局发出一份通告,“我局于2019年6月7日在《大连日报》等媒介发布的《大连市国有建设用地使用权挂牌出让公告》(2019年第37号)中涉及的大城(2019)-10号宗地因故终止交易”。

这宗预计在7月8日挂牌成交的土地原本吸引了新城极大投资意向,公开资料显示,新城原本计划将此地块打造成大连投资建设吾悦广场和‘悦’系列五星级酒店。如今,“首入大连”的计划宣布告吹。

属意地块被撤,城市布局受阻,处于风暴中心的新城短期内应该也无心顾及。但承压更重的反而是那些待开工、待销售的项目。据业内人士透露,目前已经有部分新城参与的项目采取行动,紧急修改案名,弱化“新城”存在。

03

在丑闻落地之前,新城控股原本是一家备受瞩目的行业“黑马”。

新城控股于1993年由王振华创立,创建地在江苏常州,2009年新城将总部迁至上海,2015年12月完成上市。其主营业务包括住宅开发、商业开发、商业运营管理,王振华的儿子王晓松负责商业开发板块,公司老臣梁志诚负责住宅开发,万达前高管陈德力负责商业运营管理。此外,新城还还涉足了儿童主题乐园、影院、医养等领域。

上市之后新城控股业绩快速增长,2017年从百亿房企一跃千亿。2018年,新城控股合同销售额达2210.98亿元,同比增长74.82%,三年间就跨越了千亿和两千亿两道门槛,被业内认为是最有最有实力的“黑马”,新城系上市公司的股价也因此一路高涨,成为机构交易活跃的股票之一。

但2015年到2018年间,新城控股的负债总额也一路从539.31亿元,增长到了2793.62亿元,并在2019年第一季度超过3133亿元。

图片来源:雪球

王振华提出“住宅学万科,商业学万达”,但业内人士认为,新城的快速发展实际上得益于类似碧桂园的模式。从长三角出发扎根三四线城市,通过杠杆和高周转来高举高打,完成快速增长。

随着业绩步步高升,新城控股近年来从上海周边快速向其它区域布局,包括珠三角、环渤海和中西部等地。尤其是2018年以来,新城控股在北京、天津、唐山等京津冀区域频繁拿地。

在商业地产板块,新城系也同样颇具野心,曾提出到2020年要建设120个吾悦广场。2019年,新城控股计划新开工项目有94个,其中22个都是吾悦广场,有1250万平方米的住宅项目预计竣工,有630万平方米的商业综合体项目等待开业。

今年上半年,新城控股的全口径销售金额达到了1239.8亿元,完成全年2700亿元销售目标的46%。在这次“黑天鹅”事件发生之前,新城控股作为排名第8的行业“黑马”,一直以来都有着相对稳健的财务基本面,经营性现金流稳定,资产负债率保持在85%左右。

然而事到如今,再平稳的基本面也无法拯救风暴中心的新城。



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