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2019年房地产“金九银十”将成为笑话

    更新:2019/9/12  点击: 183    作者( 网络文章

每年的九、十月份,都是房地产一年销售非常重要的一个时期,在这个几个月里,如果开发商的销售效果不理想,那么当年就不会再有新的契机了。10月份一过,就濒临寒冬腊月,购房者也“眠意浓浓”,年末的时候,房地产销售注定掀不起多大的波浪。

2019年的9、10月份,与3、4月的小阳春相比,表现得尴尬无力。小阳春不管是热闹还是平淡,都是市场行为,每年雷打不动有一次,金九银十则是开发商集结了多种渠道资源精心营销出来的市场景象,是开发商为了吸引诸多不明真相的购房者进场追高的手段。

只要10月一过,从11月份开始,开发商就会逐渐脱掉最后一层伪装,贡献一年中最大的一次促销活动,不仅是价格的优惠力度、甚至还有对内部员工的极大优惠政策,历年屡试不爽。

不过,2019年,开发商的年末大狂欢,似乎来得早了一些!

当下,我们看到了很多开发商正在为促销做着精心的准备,目的是为了金九银十吗?答案自然是否定的,2019年的9-10月份房地产市场即将如何,开发商看的比一般购房者要清楚得多。恒大从8月份开始,就宣布开始2019下半年的促销大狂欢,8月20日推出新政策,在全国的532个楼盘中,闪购7.8折优惠,其集团之下的各大区域性公司,都开始了全员营销优惠升级活动。

售房促销信心满满的(当然,也有人说是2019年上半场表现不佳急了眼),不止一家开发商,还有一直问鼎房地产首位的碧桂园,于8月23日也宣布,长江三角洲的8区、30多城的楼盘推出优惠活动,也开始加码销售推进。除了以上2个房地产行业翘楚之外,大大小小、各路形色的中小开发商也不同程度地推出了2019年下半年的售房促销活动。更有甚者,据媒体报道,个别开发商甚至对销售任务做出分解,普通员工每人需要出售1套房子,经理以上人员每人需要出售2套房子,根据职位级别的不同,销售量依次向上增加。

在此前提下,2019年的金九银十,真的能被开发商炒作起来吗?指闻君的回答是否定的,早在8月初,指闻君就曾发文表达了相同观点,2019年秋,注定是一个“即将消失”的金九银十!得出这个答案的原因很简单,因为金三银四何况房地产市场表现不佳,金九银十也必然好不到哪里去。

金三银四与金九银十有着千丝万缕的莫大关联。

如果金三银四市场一片辉煌、战果硕硕,那么就很可能会为同年的金九银十铺垫狂欢的信心。为什么这么说呢?主要来自于市场的买房预期如何,前者对后者起到非常关键的影响作用。

如果新的一年里,开年就迎来一个楼市小高潮,从心底就可能会给人们打上“看涨、看热”的预期,小阳春一波购买力释放之后,沉浸3个月,在开发商的诱导下,需求会再次得到释放,就形成所谓的房地产“金九银十”二次高潮。

文章开头就说到,金三银四与金九银十有着本质的不同。金三银四是房地产市场购房需求的自然释放,金九银十则是开发商为了促销有意为之。年末的2-3个月一般都是房地产销售淡季,一方面天气冷,购房者不愿意出去跑楼盘、看房子。另一方面,年终任务多、工作忙,都让大家抽不开身去忙活身外之事。

年末蛰伏的购房需求,一般会在来年的3月份有一次自然的市场释放,由此形成小阳春,2019年的楼市小阳春表现如何?指闻君总结为“有阳春、没持续、结果不如人意”,3月份的市场销售量并未达到“阳春”的足够期望,在4月份来临之际,住建部点名一波热点城市,随后这些城市纷纷加码调控政策,最终导致楼市连4月份都没过完,就从热度中再次重回平静。

我们看到,在3月份,不少城市开启了房地产调控的新闸门,就连石家庄都改变了调控策略,只要有身份证就可以实现落户,还有之前的西安、大连、海口等城市,都不同程度地降低了落户门槛。

这种落户相对宽松的引导政策,相信对楼市会起到一定“积极”影响,为什么当时要加码“放松”调控政策呢?道理简单的很,出于对房地产市场的当时下行期望过大,对房地产走向的平稳预期不足。用非常直白的语言解释就是:只要是那些出现调控放松的城市,说明市场上当时的房价有点虚高,虚高导致的结果是房价不被市场接受,所以房地产成交量自然不理想,在这种情况下,房价有一定回落空间,故而需要用放松调控的手段对市场房价走向进行一定程度的挽回。

顺便提示一下,当城市房地产调控有放开的时候,购房者反而不要那么捉急上车,因为政策越是积极,就说明市场表现正在背道而驰。根据以往的经验来看,如果一年里的3-4月份出现了开门红,那么一年里的楼市都能顺风顺水,不然的话,一年里房地产都好不到哪里去。

因为从4月份开始,房地产调控政策就再次收紧,上半年出现的个别城市调控放松的情况恍如梦一场,下半年丝毫没出现任何房地产调控松懈的意思(开封的调控一日游,正说明这个道理)。在严厉的调控之下,房地产市场从4月份开始表现就极为平稳。

从2019年的阳春之日起,2019年的楼市就已经打上了“平稳”的印记,购房者可能仍然糊里糊涂,但是开发商早就看在眼里记在心里。于是,我们见到了2019年4-8月份楼市的异常平稳,从最新的土拍数据就可以看出。

8月份的土地市场表现,也正好印证了这一点。根据中国指数研究院发布的数据来看,2019年8月份,全国300个城市一共收获出让土地拍卖金3100亿元,比2019年7月份下降39%,同比2018年8月份也下降17%,平均土拍溢价率为9%,比起上个月仍然呈现回落态势。

从城市分级别来看,一线城市供地量环比继续减少,土地成交量更是环比下滑接近50%之多。二线城市土地供应量也出现环比下滑,土地成交量和成交价格都双双下跌。但四线城市的供应量环比稍有增加,价格同比上浮,但是总成交金额环比下降了接近30%。热点城市的土地出让溢价率纷纷出现下跌的情况。

这种市场表现与2018年以前格格不入,甚至很多人不相信这是房地产土地拍卖该有的数据,因为在大家的印象中,我国的房地产土地拍卖每每都是一片火热,地王频出才是常态,如今数据轻飘飘划过,反而感觉不正常了。

其实,也恰恰说明一点:当下的中国楼市变局正悄然来临,不管承不承认,开发商和购房者,表现真的理性多了。

当你看清了金三银四对金九银十的影响作用和9月份以前的房地产市场表现(2大前提征兆)之后,就很能理解为什么时至今日也没见到新闻上大肆宣传金九银十了,因为2019年的金九银十早已注定“高调”不起来。

不管是从政策层面、还是房地产市场发展层面,今后我国房地产市场发展大概率都会保持4-8月份的基本稳健态势,总体不高不低、不热不冷,这也是让房子逐渐回归“住”的属性最根本的途径



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    匿名

    该来的终究会来的,现在傻的人也越来越少了。

    1504小时44分钟前     来自 故事天下     转发

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